Dấu hiệu nhận biết cơn sốt đất ảo

Sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng chóng mặt. Khi dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, thì nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản càng lớn, gây nguy cơ bất ổn cho nền kinh tế.

Cơn sốt đất ảo thường bắt nguồn từ vùng ven

Cơn sốt đất ảo xảy ra khi có sự tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến (1,5-2 lần). Đặc biệt là người mua đất mua không phải để ở mà là để đầu cơ, chỉ chờ lên giá là sang tay, chuyển nhượng.

Cơn sốt đất ảo hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông, dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế.

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven; chẳng hạn như tại TP.HCM đang xảy ra sốt giá tại khu quận 9, quận 2, Củ Chi... Trước đây, Hà Nội cũng từng sốt giá đất ở khu vực Ba Vì, Đông Anh.

Cơn sốt đất diễn ra cục bộ tại một vài vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, nơi có các dự án cầu, đường, công trình tầm cỡ được xây dựng, hoặc có tin "lên quận". Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50%. Còn cơn sốt đất ảo có thể khiến giá đất tăng trên 100% trong 6-12 tháng.

Vậy tại sao những cơn sốt đất thường bắt nguồn từ vùng ven? Giá đất trên thị trường có tính chu kỳ theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực có giá đất rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới và sẽ được săn lùng, đầu cơ nhiều hơn.

Khu vực vùng ven thường là tâm điểm của những cơn sốt đất do giá đất tại khu vực này rẻ hơn các khu vực khác. Kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Cảnh giác với tin đồn và tâm lý đám đông

Cơn sốt đất ảo được hình thành bởi tổng hòa nhiều điều kiện bất ổn hoặc bất hợp lý kéo dài chứ không tự nhiên xuất hiện. Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội là những yếu tố kích thích thị trường đầu tiên.

Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ thông tin thiếu kiểm chứng của "cò mồi". Hiện tượng này hình thành tâm lý đám đông, người này truyền tai người kia cùng đầu tư vào đất.

Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và có thể đổ vỡ.

Chu kỳ đi xuống của thị trường có thể ngắn hay dài tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực. Dòng tiền đầu tư vào bất động sản nhưng không sinh lời sẽ thành dòng tiền chết, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Sốt đất ảo cũng ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng do dòng tiền vay mua đất trở thành nợ xấu.

Trong thời điểm xảy ra sốt đất, người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.

Các nhà đầu tư phải cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để đầu tư bất động sản, tránh đi vay ngân hàng khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.